定期借地権のメリット

貸す側にとってのメリット

一定期間が過ぎれば必ず返還
従来の借地権は一旦貸すと期間が終了しても更新の規定が適用され、明け渡しを求めるには正当事由が必要です。新法による普通借地権も、契約期間や建物が滅失、朽廃した場合の取り扱いなど、いくつか異なる点はありますが、更新規定などは従来と同じです。つまり、普通借地権はなかなか戻ってこない不安があるわけですが、定期借地権は、きちんとした契約をしておけば確実に戻ってきます。
リスクや煩わしさの少ない土地活用
土地活用には様々なものがあります。代表的なものは賃貸事業ですが、それには建物・施設の建設に費用がかかり、借入金の返済とかテナント・入居者の確保や管理、建物等のメンテナンスなどのリスクや煩わしさなどもあります。その点、定期借地権は一定期間土地を貸すだけで、安定した収入が得られます。土地の利用にあたっては土地の借り手（ディベロッパー、住宅会社、一般企業、個人）自身が、責任を引き受けてくれるとも言えます。もちろん貸す相手のチェックが大切となります。
土地を手放さずに収入が得られる
土地は手放したくないが、長期的な安心した収入を確保したいとお考えの方にとっては、定期借地権は魅力あるシステムです。平成6年の評価替えにより、固定資産税評価額が大幅に上昇しました。その結果、土地所有者の固定資産税・都市計画税等の負担は年ごとに厳しくなり、さらに地価税の負担も考えますと、土地（特に未利用地）の保有コストは大変大きなものになりました。定期借地権は、長期にわたり、安定した収入を確保することが出来ますので、地代収入から土地の維持費をまかなうことが出来ます。特に定期借地権を住宅用に設定した場合は、200平方メートルまでの部分については課税標準が1/6に、200平方メートルを越えた部分についても1/3となり、固定資産税の負担を大幅に軽減することができます。また定期借地権設定時に一時金として保証金を授受する場合には、保証金のその後の課税関係については、当該保証金の使途で判断します。
相続税の評価方法について
定期借地権の目的となっている底地の評価（土地所有者の土地の評価）方法については、次の(1)の算式によって評価することとされていますが、一般定期借地権の設定対象地のうち借地権割合が70％～30％（路線価格設定地域にあっては、C地域からG地域まで）の地域については、平成10年1月1日以後の相続・遺贈又は贈与時の評価は、(2)の算式によって評価することになっています。

定期借地権の底地（土地所有者の土地）の評価方法
(1)
(2)

借りる側にとってのメリット

マイホームが安く手に入る
一般定期借地権（50年以上）を利用した建売住宅が登場していますが、価格は所有権タイプの分譲に比べ5割～6割くらいになっています。東京圏での一例をあげると、土地170平方メートル前後、建物120平方メートル程度で保証金が750万円～900万円、建物が2500万円～3000万円。毎月の地代が3万円。4000万円以下の価格で手に入るわけで、その物件の周辺で、このクラスの建売住宅を購入すると7000万円前後はしますから、定期借地権付分譲は半額強と言ってよいでしょう。契約期間が過ぎれば返還しなければならない・・・「利用権分譲」といったものになりますが、需要者の反応は良さそうです。「所有権にこだわると高くて手が出ない」「手の届く範囲のものは遠くなるか、狭くなる」「そこそこに広い庭付きの一戸建てが手にはいるのであれば利用権でも良い」「50年あれば一生住める。子供もしばらくは住んでいられるかもしれない」といった考え方からでしょう。需要層のなかには「所有権のマイホームを売って、利用権に買い換え、老後の安定収入を・・・」というケースも見られます。今後マイホームには「所有権付住宅」「賃貸住宅」に加えて「利用権付一戸建て・マンション」の三つの選択肢が出来上がってくると見られています。
借地の供給が増える
これまでは「貸したら損。戻ってこない」といったことから、貸地供給は激減していました。それが「返還が保証」されるようになりましたので安心して貸すケースが増えてくる・・・借地の供給が増えるものと見られます。とくに最近は賃貸事業など、土地活用の「経営神話」が崩れ掛かっていることもあって、リスクの少ない定期借地権に関心が高まってきています。それから土地には賃貸事業には向かないが、利用権付マイホームの用地であれば活かせるものもあり、これらの供給も期待できます。現在、売り出されているものの中には、このような立地条件のものが目立ちます。
土地費用の負担を少なく事業展開できる
事業の展開にあたって土地費用の負担が軽くなり、可能性が広がります。たとえばロードサイドでのレストラン、チェーンストア、ガソリンスタンド、物販店などです。オフィスビルとか賃貸住宅も土地を買収しては採算が合いませんが、借地であれば成り立つケースも出てくるでしょう。それから、事業にはロケーションに左右されるものが多いわけですが、都市や環境が変化したときにも所有地上での事業に比べ、借地であれば比較的身軽に移転できます。細かいことをいえば、所有地を購入したときには、所有権移転登記のための登録免許税が固定資産税評価に対し1000分の50の税率で課税されますが、それが不要。さらに土地購入のための資金は金利・税金分を除き必要経費に計上できませんが、借地の地代は経費になります。契約時に権利金を支払ったとき、現行税制では償却できませんが、地代の前払い的な性格があり、契約年数とともに減価していくものですから、償却できるようになるかもしれません。保証金とか敷金であれば返還時に戻ってきます。
住宅や福利厚生施設にも利用できる
法人にとって、社宅・寮とか福利厚生施設の充実は欠かせないものになっていますが、定期借地権を活用すれば費用負担も比較的軽く手がつけられます。福利厚生施設は業務・生産設備のようにその効果がはっきりした数字や形になってあらわれるものではないだけに、土地費用の負担が軽くなるのは法人にとっても魅力があるのではないでしょうか。これまでは厚生施設などの土地資産も一つの信用につながるものでしたが、最近は土地神話が崩れ、土地所有が重荷になるケースも見られるだけに、借り上げタイプの社宅・寮が増えています。定期借地権タイプの福利厚生施設は、借り上げタイプに比べれば建設費用などの当初の費用はかかるでしょうが、所有権タイプと借り上げタイプの中間的な存在として注目する法人が増えてくるでしょう。なお建設費は減価償却の対象になります。

大成不動産は、つくば市を中心とした不動産売買・仲介の専門会社です。

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